Ипотечное кредитование как вид долгосрочного инвестирования

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Права и обязанности заёмщика [5] [ править править код ] Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение обременено залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и обязательства. Многое зависит от программы самого банка, объекта займа:

Какие есть альтернативы для долгосрочных инвестиций? Если у Вас нет ИИС - это однозначное упущение.

Аннуитетные платежи Единовременный способ погашения Единовременный способ погашения кредита подразумевает выплату всего долга сразу в конце срока действия договора. Может быть предусмотрена возможность досрочного погашения, однако зачастую это сопровождается выплатой дополнительной комиссии или всей суммы процентов, рассчитанных на срок кредита.

Какими бывают виды кредитов?

Казахстанская ипотечная система представлена на рисунке В то же время значительно вырос удельный вес жилья, построенного в негосударственном секторе в г.

Для развития национального рынка недвижимости необходимо было обеспечить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них. В конце года Национальный банк Казахстана инициировал разработку нормативно-правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования.

За основу была принята малазийская модель системы ипотечного кредитования. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги облигации, закладные , с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг.

По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению.

Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами.

В июле г. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от трех до 10 лет в тенге.

Минимальный размер кредита составлял от 3 тыс. За восемь месяцев программа прошла успешную апробацию. Первоначально КИК устанавливала по ипотечным кредитам ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание.

Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна, что обеспечивает конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

Базовым индексом для определения плавающей ставки вознаграждения стал индекс инфляции в годовом выражении за последние 12 месяцев. На 1 мая года объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд.

Но у населения наблюдается неоднозначное отношение к ипотеке. Основными причинами, заставляющими отказаться от взятия кредита, являлись отсутствие стабильного денежного дохода, небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

До года развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы и Астане. Только после года банки активизируют свою деятельность на ипотечном рынке крупных городов Казахстана. В году сумма выданных ипотечных займов составила ,4млрд. Задолженность по ипотечным кредитам на 1февраля года составляла 31,5 млрд.

На финансирование программы развития жилищного строительства было выделено млрд. Постепенно упрощается процедура выдачи ипотечного кредита, увеличились сроки ипотеки и снизились ставки и размер первоначального взноса. В году объемы ипотечного кредитования составили млн. В Казахстане существует хорошо развитый рынок ипотечных ценных бумаг, в котором активно участвуют пенсионные фонды, нуждающиеся в ликвидных финансовых инструментах для размещения средств населения.

Сейчас рассматривается законопроект о секьюритизации, который позволит снизить требования к эмитентам этих ценных бумаг как со стороны инвесторов, так и со стороны надзорных органов.

Кроме того, этот закон даст возможность продавать ипотечные кредиты конечному инвестору. В настоящее время Казахстан не располагает необходимыми сырьевыми ресурсами, производственными мощностями, рабочими и инженерными кадрами для обеспечения потребностей экономики в новейших строительных материалах и конструкциях.

В стране отсутствуют предприятия по производству стекла, стекловолокна, конструкций из алюминиевых сплавов, композитных материалов. Не развито собственное машиностроение, практически не производятся грузоподъемные и строительные машины, технологическое оборудование.

В начальной стадии становления находится производство современных теплоизоляционных материалов, глубокая переработка нефтепродуктов и полимеров. Все это вызывает рост цен как на имеющиеся стройматериалы, так и на саму недвижимость.

В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость.

Стандарт — это принцип, на котором базируется американская система стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов. По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости.

Возврат этого кредита осуществляется в течение 15—30лет. На рисунке 26 представлена схема классической американской модели ипотеки. Рисунок 26 — Двухуровневая американская ипотечная модель На рисунке 27 приведена схема ипотечного кредитования в условиях американской ипотечной модели. Суть этой модели заключается в следующем.

Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму.

Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного Рисунок 27 — Схема ипотечного кредитования в условиях американской ипотечной модели кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению.

Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли маржи банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов.

Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков.

Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств.

Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. Германская модель значительно отличается от американской.

Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных.

Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны.

Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов или система стройсбережений. Суть этой системы заключается в следующем. Погашение кредита обычно длится 10—15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств включая квартирный фонд для выдачи кредитов.

Все имеющиеся средства кассы собственные и привлеченные используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир [52].

На рисунке 28 представлена схема германской модели ипотеки. Рисунок 28 — Одноуровневая германская ипотечная модель На рисунке 29 приведена схема ипотечного кредитования в условиях европейской ипотечной модели. Теперь рассмотрим представленные на рисунке 30 основные модели погашения долга, которые используются для снижения кредитных рисков [2].

Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами.

Главной разновидностью постоянного ипотечного кредита является самоамортизирующийся кредит. Рисунок 29 — Схема ипотечного кредитования в условиях европейской ипотечной модели Рисунок 30 — Основные модели погашения долга Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими периодическими платежами стандартный или самоамортизирующийся — исторически первый и наиболее простой вид ипотечного займа.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке.

Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Заемщик в течение всего срока займа выплачивает каждый месяц равную сумму, что позволяет равномерно распределить долговую нагрузку. В первые годы большую часть платежа составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает; Рассмотрим разновидности кредита с переменными выплатами, показанные на рисунке Пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы дифференцированный метод.

Особенности кредитования следующие: Разновидностью кредита является выплата в течение нескольких лет только процентных платежей, а потом выплата равных платежей в счет долга и процентов на непогашенный остаток кредита.

Срок кредита — 30лет, процентная ставка — фиксированная, но ниже, чем по стандартным летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть.

Кредит с участием в доходах и в приросте стоимости представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: Участие кредитора может быть различным.

Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода кредит с участием в доходах , часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости кредит с участием в приросте стоимости и т. Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов.

Процентная ставка и срок кредита фиксированы, однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. На определенном этапе начинаются выплаты равновеликими платежами по схеме самоамортизирующегося кредита.

Ежемесячные выплаты по займу в первые годы недостаточны для покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму долга. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга.

Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга. Размер увеличения платежей в течение определенного периода времени ограничивается законодательно.

Кредит с обратным аннуитетом финансирует текущие расходы собственника жилья. Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Основная цель данной модели кредитования — поддержка пенсионеров, нуждающихся в дополнительных средствах и имеющих в собственности жилье.

Кредит с переменной ставкой имеют целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу в соответствии с определенным индексом процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и др.

Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

Поиск Виды кредитования Кредитные отношения — это неотъемлемая часть рыночной экономики, которую в упрощенном варианте можно представить как процесс купли-продажи денег. Сущность кредитования заключается в движении свободных денежных средств от кредитора к заемщику на условиях обязательного возврата, ограниченности периода пользования средствами во времени и платности, то есть начисления процентов в пользу кредитора. В рыночной экономике под определение кредитных отношений попадает множество видов финансовых услуг — лизинг, банковский кредит , факторинг, займ, микрокредитование и многое другое. Виды государственного кредитования Государственным называют такой кредит, который предоставляется заемщику за счет бюджетных средств. Функцию кредитора при государственном кредитовании берут на себя местные органы власти различных уровней, либо государственные органы.

8Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Кредитование недвижимости 4. Методы ипотечного кредитования недвижимости Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала. Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий: Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:

8Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Модель универсальных коммерческих банков Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т. Основное преимущество универсальных банков — диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости. Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании, — необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды. За рубежом зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные подразделения либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых — ипотечное кредитование. Широко распространено кредитование населения через банки, имеющие разветвленную территориальную сеть, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов. Тенденция специализации ипотечных операций с образованием специализированных кредитных институтов прослеживалась в ходе развития систем жилищной ипотеки, как, впрочем, периодически проявлялась и обратная тенденция — к росту универсализации и расширению разрешенных банковских операций для специализированных ипотечных банков. Модель контрактных сбережений Это разновидность депозитной модели, предполагающая привлечение специализированными институтами на договорной контрактной основе долгосрочных жилищных сбережений граждан и предоставление вкладчикам жилищных ипотечных кредитов. В Швеции до последнего времени не было специального законодательства, и шведские ИО обеспечивались не залогом конкретного пула ипотечных кредитов, а всеми ипотечными активами на балансе банка. Реализация данной модели осуществляется различными способами: Системы долгосрочных жилищных накоплений в разных странах различаются по ряду параметров.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Рынок ипотечного кредитования в 2019-м: прогнозы и перспективы развития - МИР 24

Виды кредитования

Ипотечный кредит выполняет следующие функции: Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те структуры, которые испытывают потребность в кредитовании и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредиторами. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости. Экономия времени обращения ссудного капитала в этой сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии Строительства и девелопмента, рост прибылей. Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в этой сфере. Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира.

Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов.

Казахстанская ипотечная система представлена на рисунке В то же время значительно вырос удельный вес жилья, построенного в негосударственном секторе в г.

Ипотечное кредитование

Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости Глава 8. Субъекты и источники инвестирования 8. Основные схемы жилищного инвестирования Ни в одной из развитых стран собственные накопления не являются основным источником средств при покупке жилья. В США приоритет получила двухуровневая ипотека, в Европе — одноуровневая рис. В Германии один из главных инструментов — стройсберкассы. В Чехии через аналогичный механизм за 13 лет привлекли в жилищную сферу примерно 11 млрд евро. В России выбор сделан сверху, директивно: Ипотека для большинства граждан особенно в регионах недоступна или неприемлема по финансовым условиям; закон о долевом участии пока на практике не работает; ЖНК еще только осваиваются в новых рамках.

Ипотечное кредитование

.

Вторичный ипотечный рынок

.

Ваш IP-адрес заблокирован.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как ипотечный кредит может увеличить денежный поток? – Территория инвестирования
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 7
  1. Руслан

    Здравствуйте Тарас. По вопросу отключения централизованого отопления. Почему нельзя отрезать радиаторы от системы центрального отопления, оставив прямой стояк между этажами. Никто из соседей от этого не пострадает. А я хочу перейти на отопление электричеством. Имею я право это сделать? Почему мне должны навязывать услуги ?

  2. lazsefeene

    Доброго времени суток! подскажите пожалуйста кто должен платить за сломанную стиральную машинку или её ремонт , арендодатель или арендатор ? Спасибо.

  3. Флора

    Братья с Украины, во всем этом душилове нас нашими гопниками у власти есть один большой положительный момент: вилы, которые они заставили повернуть нас друг против друга они-таки заставят нас развернуть в обратном направлении и всадить в их жирные ж-опы!

  4. diawordntupnae66

    К примеру, допустим, Сонечка Мармеладова умудрилась подцепить не только проф. заболевания, но и Раскольникова до покупки топора,изловчившись еще и закольцевать этого любителя милф. Могла бы она претендовать на возврат топора и, если да, то какие ей нужно совершить для этого действия?

  5. nasahighna

    У меня в прописном Ограниченно годен стоит, это хорошо? это мне как то сейчас поможет? мне 18 лет.

  6. kenhoso

    Какую же жесть несет этот обмудок, на кого рассчитаны его бредни? на старушек? так он вроде о бизнесе всякое несет, ну и говноед.

  7. Валерия

    А если имущества всё на кого-то через натариус оформить они могут что небудь забрать ещё

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных